文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在(zài)国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租(夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处zū)是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市化(huà)配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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